Preguntas Frecuentes
FAQ
¿Cuánto cuesta una licencia de construcción en Bogotá?
El costo total no es un valor fijo y se divide en dos componentes principales: los pagos obligatorios de ley y los honorarios del equipo profesional. Para que tengas una referencia clara:
Tasas oficiales (Curaduría e Impuestos): Se calculan según los metros cuadrados del proyecto y el estrato socioeconómico. Pueden ir desde los $500.000 COP para una vivienda en estrato 2, hasta superar los $25.000.000 COP en proyectos multifamiliares de estrato 5. Esto incluye las expensas de la Curaduría Urbana y el Impuesto de Delineación Urbana del Distrito.
Honorarios de nuestro estudio: El desarrollo de los planos arquitectónicos, los estudios estructurales de ingeniería y la gestión absoluta del trámite inicia desde los $6.000.000 COP, variando según la complejidad de la obra.
No arriesgues tu dinero con cuentas alegres: Cada predio en Bogotá tiene una norma diferente. Déjanos asesorarte y solicita una cotización completamente gratis para conocer el costo exacto de tu proyecto antes de radicar.
Sí, es totalmente viable mediante el trámite de Reconocimiento de Edificación. Para aplicar a esta modalidad específica, la normativa nacional (Ley 1848 de 2017) exige que la obra haya sido finalizada como mínimo tres o cinco años antes de la expedición de la ley; en la práctica, la construcción debe haberse terminado antes de julio de 2012. Si cumple con esta condición, nuestro estudio se encarga de elaborar los planos arquitectónicos reales, realizar el peritaje técnico de sismo resistencia obligatorio y radicar el expediente ante la Curaduría Urbana.
¿Tu edificación es posterior al año 2012? ¡No te preocupes! Si construiste después de esta fecha y la Alcaldía Local no te ha generado ningún requerimiento formal, estás a tiempo de gestionar tu propiedad con total tranquilidad. Para estos casos, el POT de Bogotá (Decreto 555) ofrece otras modalidades de licenciamiento —como licencias de modificación, adecuación o ampliación— que nos permiten normalizar y actualizar los planos de tu predio de forma 100% legal.
Te invitamos a seguir explorando nuestra pagina de servicio. o a dejarnos un mensaje para evaluar cuál es la alternativa técnica ideal para tu inmueble.
Para adelantar con éxito este trámite ante cualquier Curaduría Urbana, el primer paso es verificar la antigüedad de la construcción (la cual debe haberse finalizado antes de julio de 2012). ¡Pero no te preocupes! Si construiste después de esa fecha o si tu meta actual es ampliar o cambiar el uso de la propiedad, la ley nos permite radicar una solicitud combinada (Reconocimiento junto con Licencia de Construcción en la modalidad de Ampliación, Modificación o Adecuación) dentro del mismo expediente.
El expediente oficial que estructuramos y radicamos se divide en dos grandes grupos de requisitos:
1. Documentos Jurídicos y Administrativos
Copia de la Escritura Pública del inmueble.
Certificado de Libertad y Tradición: Con una fecha de expedición no mayor a 30 días calendario.
Copia del Documento de Identidad del propietario o propietarios (o representación legal si es una empresa).
Impuesto Predial o Certificado Catastral: Del último año, indispensable para verificar la nomenclatura oficial asignada por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD).
Declaración de Antigüedad: Manifestación bajo la gravedad de juramento donde se certifique que la obra cumple con el tiempo exigido por la ley.
Poder Especial: Firmado y autenticado ante notaría para autorizar a nuestro estudio a representarte formalmente ante el Curador Urbano.
Soportes Complementarios (Recomendados): Copia de la manzana catastral y el plano de loteo del predio. Aunque no son obligatorios para iniciar, anexarlos acelera notablemente la revisión de linderos.
2. Documentos Técnicos y Especializados
Componente Arquitectónico: Planos de levantamiento arquitectónico detallado (estado real de la edificación), cuadro de áreas y, si se requiere, la propuesta arquitectónica de los ajustes a realizar, acompañados de la tarjeta profesional y certificado de vigencia del arquitecto diseñador.
Componente de Ingeniería: Siguiendo de forma estricta la norma de sismo resistencia (NSR-10), se debe anexar el peritaje técnico de estabilidad estructural, memorias de cálculo, estudio de suelos (geotécnico), planos de la propuesta estructural o de reforzamiento, diseño de elementos no estructurales y los documentos de idoneidad del ingeniero civil especialista.
🛠️ El orden técnico evita el rechazo de tu trámite:
Presentar una carpeta con vacíos jurídicos o con planos estructurales mal calculados es la razón principal por la que las Curadurías devuelven los proyectos o dilatan los procesos por meses. En nuestro estudio nos encargamos de gestionar, dibujar y calcular cada uno de estos requisitos para que firmes y radiques con absoluta seguridad jurídica.
Para que una Curaduría Urbana apruebe el reconocimiento de tu edificación, la ley exige de manera obligatoria presentar un peritaje técnico de sismo resistencia. Este estudio, elaborado y firmado por un ingeniero civil especialista, evalúa si la estructura actual es lo suficientemente fuerte para proteger la vida de sus habitantes frente a un sismo, bajo las exigencias de la NSR-10 (Norma Sismorresistente Colombiana).
En la realidad constructiva de Bogotá, la gran mayoría de las propiedades construidas de manera informal o sin la asesoría de un ingeniero no cumplen con los estándares técnicos modernos de esta norma. Por esta razón, el proceso puede tomar dos caminos tras la evaluación:
Si el peritaje es favorable: Significa que tu edificación cuenta con una estructura segura, vigas y columnas adecuadas, y bases sólidas. En este caso, la Curaduría otorga el acto de reconocimiento de forma directa, sin exigir ningún tipo de intervención o modificación a la edificación.
Si el peritaje no cumple con la norma: El ingeniero tiene la obligación legal de diseñar una propuesta de Reforzamiento Estructural (como la adición de vigas, columnas o el encamisado de las existentes). En esta situación, la Curaduría te aprobará el reconocimiento del inmueble, pero te otorgará de forma simultánea una licencia en la modalidad de reforzamiento para que realices estas mejoras técnicas obligatorias.
Tu seguridad y la de tu familia es lo primero: Ver el reforzamiento estructural como un obstáculo es un error común; en realidad, es la única garantía real de que tu patrimonio es seguro ante un temblor en Bogotá. Nuestro equipo de ingenieros evalúa cada predio con la mayor rigurosidad técnica para proponer soluciones de reforzamiento que sean altamente efectivas, seguras y, sobre todo, viables para tu presupuesto.
Sí, es un requisito indispensable para la gran mayoría de entidades financieras. Si vas a solicitar un crédito hipotecario o un leasing habitacional ante bancos o el Fondo Nacional del Ahorro (FNA), la construcción debe contar con su licencia vigente y planos debidamente aprobados e incorporados en Catastro.
El motivo es netamente de seguridad jurídica: los peritos avaluadores de los bancos necesitan verificar que los metros cuadrados reales coincidan exactamente con lo registrado legalmente. Si una casa se construyó o amplió sin licencia, el perito solo le dará valor comercial al lote o rechazará el trámite, lo que reducirá drásticamente el monto de dinero que el banco te puede prestar o frenará el desembolso.
¿Estás perdiendo la oportunidad de un crédito por falta de papeles? > Poner al día tu propiedad ante la Curaduría Urbana no es un gasto, es una inversión que multiplica las opciones financieras de tu patrimonio. Permítenos ayudarte a regularizar tus planos para que tu estudio de crédito avance sin ningún obstáculo.
El tiempo promedio para que una Curaduría Urbana apruebe y expida una licencia de construcción oscila entre 3 y 6 meses. Aunque el Decreto 1077 de 2015 establece que el Curador tiene un plazo legal de 45 días hábiles para resolver la solicitud, el tiempo real del proceso depende de las siguientes etapas:
Radicación en Legal y Debida Forma: Es el ingreso formal del proyecto una vez que la Curaduría verifica que toda la documentación jurídica, técnica y catastral está completa.
Emisión del Acta de Observaciones: Durante la revisión, los ingenieros, arquitectos y abogados de la Curaduría evalúan el proyecto frente al POT. Si solicitan ajustes técnicos o correcciones, el proceso se suspende y la ley nos otorga hasta 30 días hábiles para responder y subsanar.
Liquidación y Expedición: Una vez el proyecto es declarado viable, se realiza el pago del Impuesto de Delineación Urbana y las expensas finales para la entrega de los planos sellados y la resolución.
¿Cómo evitamos que tu trámite se dilate? > Los retrasos prolongados ocurren cuando las observaciones de la Curaduría no se responden con la precisión técnica requerida. En nuestro estudio realizamos una auditoría normativa estricta previa a la radicación; esto nos permite anticiparnos a los requerimientos del Curador y asegurar que tu licencia se apruebe en el menor tiempo posible.
El tiempo que tienes para ejecutar y terminar tu obra depende exclusivamente de la modalidad de licencia que te haya otorgado la Curaduría Urbana:
Para Obra Nueva: Tiene una vigencia inicial de 36 meses (3 años), contados a partir de la fecha en que el acto administrativo queda en firme.
Para otras modalidades (Ampliación, Modificación o Reconocimiento combinado con obras): Tienen una vigencia inicial de 24 meses (2 años).
Prórroga (12 meses más): Si necesitas más tiempo para concluir el proyecto, puedes solicitar una prórroga por 1 año adicional.
Advertencia legal importante: Para que la prórroga sea aceptada por el Curador Urbano, debes radicar la solicitud con toda la documentación completa a más tardar 30 días hábiles antes del vencimiento de tu licencia actual. No dejes pasar este plazo, ya que un solo día de retraso inhabilitará el trámite.
¿Qué pasa si la licencia se vence y no terminé la obra?
Si el tiempo se agotó, la ley te permite solicitar una Revalidación de la Licencia. Este trámite se debe radicar dentro de los 2 meses siguientes al vencimiento de la licencia original. La revalidación te otorgará el mismo periodo de tiempo inicial (2 o 3 años según el caso) bajo las mismas normas urbanísticas con las que se aprobó tu proyecto original, permitiéndote culminar la construcción de forma 100% legal.
No necesitas tramitar una licencia de construcción cuando las obras que vas a realizar se clasifican técnicamente como reparaciones locativas. El Decreto 1077 de 2015 las define como aquellos trabajos cuyo único fin es mantener el inmueble en óptimas condiciones de higiene y ornato (estética), sin alterar en lo absoluto su estructura, su volumen general, ni su distribución interna original.
Dentro de este grupo de mejoras permitidas se encuentran intervenciones comunes como:
El cambio de pisos, baldosas y enchapes.
La sustitución o reparación de tuberías internas (redes hidráulicas, sanitarias o eléctricas).
La pintura general y el mantenimiento menor de la fachada.
La renovación de cocinas o muebles de baño.
💡 El consejo de nuestro experto para evitar problemas:
Aunque la ley te exonera de una licencia para estos arreglos internos, la Policía Metropolitana o los inspectores de la Alcaldía Local pueden suspender preventivamente tu obra de forma preventiva ante la llamada de un vecino. Para blindarte jurídicamente, lo ideal es solicitar ante la Curaduría Urbana un Concepto de Reparaciones Locativas. Este documento oficial no es una licencia, pero certifica legalmente que tus trabajos son menores, permitiéndote ejecutar la obra con total tranquilidad y sin riesgo de sellamientos injustificados.
Construir, ampliar o modificar un inmueble sin la aprobación previa de una Curaduría Urbana constituye una infracción urbanística grave bajo la Ley 1801 de 2016 (Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana). Las consecuencias son estrictas y se aplican bajo tres reglas principales que debes conocer:
Multas calculadas por metro cuadrado: Las sanciones económicas no son una tarifa fija global. La ley determina que la multa se aplica por cada metro cuadrado construido ilegalmente y varía según el estrato de la propiedad. En Bogotá, estas multas oscilan entre los 5 y los 25 Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes (SMMLV) por metro cuadrado, lo que significa que incluso una obra pequeña puede convertirse rápidamente en una deuda de decenas de millones de pesos.
Órdenes de demolición y sellamiento: Además del cobro de la multa, la Alcaldía Local tiene la facultad legal de ordenar la suspensión inmediata de los trabajos, el sellamiento del inmueble, la suspensión de los servicios públicos domiciliarios y, en casos donde se ignore la norma o se afecte la estabilidad de la zona, la demolición total de la obra a costa del propietario.
Plazos de las autoridades (Caducidad): Por ley, la facultad de las autoridades de control urbanístico para sancionar caduca a los 3 años. Sin embargo, jurisprudencia clave del Consejo de Estado aclara que este tiempo empieza a contarse desde el momento en que la administración municipal se entera o detecta la construcción irregular, por lo que una obra finalizada hace tiempo no queda exenta de riesgo de forma automática si es descubierta.
La solución legal está en tus manos: Si tu construcción ya está hecha y la Alcaldía Local no ha iniciado un proceso sancionatorio en tu contra, no hay necesidad de alarmarse, sino de actuar. El actual POT de Bogotá ofrece mecanismos técnicos y legales como el Reconocimiento de Edificación o licencias de modificación para normalizar tus planos. Esto detiene cualquier riesgo de multa, blinda tu patrimonio jurídicamente y valoriza tu propiedad de inmediato para futuras ventas o créditos.
Si detectas que una obra vecina está afectando la estabilidad de tu predio o sospechas que se está ejecutando sin la respectiva valla de la Curaduría Urbana, puedes interponer una queja por presunta infracción urbanística a través de dos canales oficiales en Bogotá:
Canal Virtual (Recomendado): A través del portal oficial Bogotá Te Escucha (Sistema Distrital de Quejas y Soluciones – SDQS). Es la vía más ágil, te asigna un número de radicado para hacer seguimiento en línea y te permite adjuntar evidencias de forma directa.
Canal Presencial: Acudiendo directamente a la Alcaldía Local correspondiente al sector donde se encuentra el inmueble, para radicar una queja ciudadana dirigida al área de Control Urbanístico e Inspectores de Policía.
Claves para que tu reporte sea efectivo:
Anonimato protegido: La ley te permite radicar este trámite de forma totalmente anónima si seleccionas la opción de protección de datos de identidad.
Aporte de pruebas: Para que el Inspector de Policía ordene una visita técnica técnica prioritaria, es indispensable que suministres la dirección exacta del predio y, si es posible, adjuntes registros fotográficos o videos donde se evidencie el movimiento de materiales, la demolición o la ausencia de la valla curatorial obligatoria.
Es una solución habitacional desarrollada para garantizar el derecho a la vivienda digna de los hogares de menores ingresos. Para que un proyecto sea catalogado legalmente como VIS en Bogotá, debe cumplir de manera estricta con dos condiciones fijadas por el Gobierno Nacional y las normas distritales:
Tope de valor comercial: El precio máximo de venta del inmueble, proyectado a la fecha de su escrituración, no puede exceder los 150 Salarios Mínimos Legales Mensuales Vigentes (SMMLV) en ciudades principales y sus aglomeraciones, como es el caso de Bogotá. Asimismo, para proyectos especiales ubicados dentro de planes de Renovación Urbana, este tope excepcional puede ascender hasta los 175 SMMLV.
Estándares de habitabilidad y diseño: No se trata solo del precio. Bajo el actual POT de Bogotá (Decreto 555), la vivienda debe reunir condiciones óptimas de calidad arquitectónica, sismo resistencia y servicios públicos, exigiendo además un área mínima habitable por unidad para erradicar la oferta de microapartamentos y asegurar espacios dignos.
¿Vas a desarrollar un proyecto residencial o necesitas certificar tu obra? La asignación y el cumplimiento de la categoría VIS son evaluados de forma rigurosa por la Secretaría Distrital de Planeación y las Curadurías Urbanas durante el proceso de licenciamiento. Si eres inversionista, constructor o propietario y deseas estructurar un proyecto bajo esta modalidad para aprovechar sus beneficios normativos y tributarios, déjanos un mensaje y diseñemos tu proyecto con total seguridad jurídica.
Si tienes un lote o vas a desarrollar un proyecto inmobiliario, la decisión de licenciarlo ante la Curaduría Urbana como Vivienda de Interés Social (VIS) o No VIS definirá tanto tus costos de construcción como tu margen de ganancia. Ambas opciones tienen ventajas y limitaciones técnicas que debes evaluar:
Opción 1: Vivienda de Interés Social (VIS)
Tope de precio: El valor comercial de venta de cada unidad (apartamento o casa) no podrá superar los 150 SMMLV (o 175 SMMLV si estás en una zona de Renovación Urbana bajo el POT). Esto significa que estás obligado a mantener un techo en los precios de comercialización de tu primera venta.
Grandes incentivos económicos: Esta es su mayor ventaja. Los proyectos VIS cuentan con importantes beneficios tributarios en Bogotá, como la exención o tarifas preferenciales en el Impuesto de Delineación Urbana ante la Secretaría de Hacienda. Además, las expensas de la Curaduría Urbana (el costo del trámite de la licencia) tienen un descuento de hasta el 50% por ley.
Opción 2: Vivienda No VIS (Tradicional o Premium)
Libertad de precios: No tienes ningún límite legal para fijar el precio de venta. Puedes avaluar y vender los inmuebles al valor que el mercado y la zona residencial resistan, lo que te permite acabados de mayor gama y mejores márgenes por unidad.
Costos oficiales plenos: Al no contar con subsidios ni incentivos estatales, el proyecto deberá asumir el 100% del costo de las expensas de la Curaduría y el pago completo del Impuesto de Delineación Urbana del Distrito, el cual se calcula sobre el presupuesto estimado de la obra.
📐 El consejo de nuestro Consultor Senior: Elegir entre VIS o No VIS no es solo un asunto de precios; el actual POT de Bogotá (Decreto 555) exige normas urbanísticas muy específicas para cada uno (como la obligación de destinar un porcentaje de suelo para VIS en ciertas zonas o cumplir con cuotas mínimas de estacionamientos para No VIS). Antes de radicar, permítenos realizar un estudio de prefactibilidad normativa para determinar cuál de las dos modalidades hará más rentable y seguro tu proyecto.
