La ciudad de Bogotá, ubicada en uno de los puntos más altos de Sudamérica a más de 2600 metros sobre el nivel del mar, se distingue por su geografía única, siendo atravesada por la imponente Cordillera Central. En particular, una localidad al suroccidente de la ciudad, conocida como Ciudad Bolívar, se encuentra en medio de esta cordillera. Imagina que, si Bogotá ya se encuentra a más de 2600 metros de altura, en Ciudad Bolívar fácilmente se alcanzan los 2900 metros. El terreno de esta zona está conformado principalmente por barrios que se extienden por las montañas, lo cual plantea desafíos significativos.
Para comprender mejor el contexto, te invito a echar un vistazo a las fotos adjuntas. En algunas áreas, el acceso al transporte resulta complicado, por lo que se han implementado funiculares para facilitar el desplazamiento hacia las zonas más altas. Ahora que tienes una idea más clara del entorno y comprendes los desafíos que enfrentamos en aquel momento, adentrémonos en la historia que quiero compartir contigo.
El reconocimiento y el fondo nacional de ahorro
En medio de este fascinante contexto, un día recibí una llamada de una señora a la que llamaremos Mamá Claus, ya que su nombre me recordaba al Polo Norte. Mamá Claus me explicó que estaba en proceso de vender su casa y que ya había llegado a un acuerdo con Rodolfo, el posible comprador. Sin embargo, Rodolfo no disponía del monto completo para adquirir la propiedad por sí mismo, aunque contaba con la aprobación de un crédito del Fondo Nacional del Ahorro (FNA). El FNA es una entidad en la cual las personas ahorran y, después de un tiempo, pueden obtener créditos para comprar vivienda, beneficiándose de tasas preferenciales y planes especiales, entre otros.
Lo que Mamá Claus y Rodolfo desconocían era que, dentro de los documentos solicitados por el FNA, se encontraba el reconocimiento de la construcción. Aquí es donde debo hacer un pequeño paréntesis. En la ciudad, muchas, muchísimas, demasiadas construcciones han sido realizadas por sus propietarios o, más específicamente, por maestros de obra contratados por ellos. Estos propietarios, con el objetivo de ahorrar costos en todo lo posible, no tramitaron los permisos de construcción ni tampoco crearon un juego de planos que quedara registrado en los archivos de la ciudad. Por lo tanto, si no estás familiarizado con el concepto, te invito a leer nuestra entrada sobre los tres errores más comunes al construir.
Debido a esta situación, tiene mucho sentido que el FNA solicite el reconocimiento de la casa, ya que, desde el punto de vista de los registros de la ciudad, no hay constancia oficial de su existencia, aunque exista un cobro de impuestos asociado a ella (pero esa es otra historia). Dado que no había un registro formal de la casa, pero sí una construcción física, resultaba lógico que Mamá Claus y Rodolfo tuvieran que obtener una licencia para el reconocimiento de la vivienda.
La sorpresa del proceso
En medio de todo este trámite, Mamá Claus nos contrató para obtener la licencia de reconocimiento y así poder vender su propiedad sin problemas. Sin embargo, el proceso de contratación no fue sencillo. En primer lugar, intenté explicarle que era necesario realizar planos arquitectónicos e ingenieriles, así como presentar ciertos documentos legales. Todo esto involucraba a varios profesionales especializados en normas urbanas, un aspecto que, al parecer, las universidades de esta ciudad nunca se han molestado en enseñar a los nuevos arquitectos. Además, traté de comprender la situación, ya que la casa se encontraba en Ciudad Bolívar, un barrio que no se caracteriza precisamente por ser visitado por personas adineradas. De hecho, esta casa en particular se ubicaba en el estrato 1, el nivel socioeconómico más bajo de Bogotá. A pesar de ello, llegamos a un acuerdo económico que nos preocupaba únicamente por el tiempo.
El proceso de solicitud de esta licencia podía tardar hasta 6 meses, e incluso más en algunas ocasiones, pero ellos contaban solo con 3 meses antes de que el crédito venciera. Intenté rechazar el trabajo debido a que el tiempo era demasiado ajustado, pero la insistencia fue tal que finalmente cedimos y nos embarcamos en el desafío.
La altura: La casa originalmente tenía un solo piso, pero Mamá Claus sugirió por qué no solicitar permiso para construir un segundo piso durante este proceso
El terreno: El lote no era especialmente pequeño, tenía 6 metros de frente por 18 metros de fondo, un poco más grande que el estándar para los sectores del estrato 1. Sin embargo, es común encontrar barrios que originalmente fueron invasiones de terrenos y que, con el paso de los años, se han legalizado al convertirse en un problema demasiado grande para la alcaldía.
La pendiente: Estaba preparado para algo inusual cuando intenté ver la casa a través de Google Street View y no tuve acceso. Esa fue la primera señal de alerta. La segunda señal fue cuando llegué al lugar para tomar medidas y en lugar de encontrar una carretera, me encontré con una escalera. Una escalera que subía hacia la montaña. Aunque he vivido aquí toda mi vida y hago ejercicio regularmente, me quedé sin aliento a mitad de camino. No entendía por qué alguien querría comprar una casa en este lugar.
La propiedad: Para complicar aún más las cosas, Mamá Claus no era la propietaria legal. Resulta que ella se encontraba en un proceso judicial de sucesión, en el cual había adquirido los derechos de herencia de sus hermanos. Mientras esperábamos que se resolviera este asunto legal, técnicamente no era la propietaria. Por lo tanto, tuvimos que llevar a cabo el trámite como poseedora, afortunadamente, no se requería ser propietario para solicitar la licencia de reconocimiento.
La casa: Con frecuencia visito casas de otras personas para tomar medidas y nunca dejo de sorprenderme de cómo la gente vive y de lo egoístas que podemos ser con el espacio que habitamos o que adecuamos para que otros habiten, enserio es tan dificil poner un patio.
La licencia de reconocimiento
En teoría, obtener la licencia para esta casa no debería ser un misterio. Solo se necesitan algunos documentos legales, planos arquitectónicos y, aquí viene el gran pero, para reducir costos en este caso, se puede realizar un cálculo utilizando un diseño de muros confinados, el cual consiste en prescindir de un ingeniero civil y permitir que un arquitecto con suficiente experiencia realice el diseño. Hasta este punto, todo bien: se realiza el diseño, se elaboran los planos y hay un par de pasos que se deben seguir hasta llegar al final del proceso.
- Presentar el expediente correctamente: Esto implica reunir todos los documentos requeridos, colocar una valla amarilla y tomar algunas fotografías.
- Esperar el acta de observación: Cada proyecto debe ser estudiado por un arquitecto, un ingeniero y un abogado de la entidad correspondiente, en este caso, la Curaduría Urbana.
- Resolver el acta de observación: Una vez que se recibe el acta, es muy inusual que todo salga perfecto. Todos los profesionales hacen algunas observaciones con el fin de asegurar el cumplimiento estricto de las normas arquitectónicas, especialmente en el caso de nuevas construcciones.
- Esperar: Lo complicado de este punto es que cada profesional tiene su propio criterio y autonomía para interpretar las normas urbanas y establecer requisitos. En ocasiones, algunos de ellos pueden resultar frustrantes. Este es el punto más prolongado y en el que ya no podemos hacer nada, ya que no es posible llegar a la Curaduría y obligar al profesional responsable a que revise tu expediente, ya que tienen muchos otros casos por atender, no solo el tuyo.
- Pagar los impuestos: Por supuesto, existe un costo estatal por construir en la ciudad, incluso si se trata de una construcción antigua. La propiedad debe pagar los impuestos correspondientes. Muchos clientes se sorprenden en este punto, pero la ley es la ley.
- Llevar este documento a la notaría: Aquí finaliza nuestra participación, simplemente debemos llevar la licencia expedida a una notaría para actualizar el registro.
- Presentar los documentos al Fondo Nacional del Ahorro y esperar nuevamente.
Si se lee de manera continua, parece ser un proceso corto, pero cada proyecto tiene sus peculiaridades y no es tan simple como presentar los mismos planos una y otra vez. En este caso en particular, al tratarse de un terreno tan inclinado, tuvimos que llamar a un ingeniero para realizar un estudio de suelo completo y construir un muro de contención. Puede parecer injusto si consideras que tus otros vecinos no cumplen con las normas, pero eso es parte del trabajo
El gran resultado
Para concluir esta historia, debo decir que no tuvo el desenlace que esperábamos. El trámite, que debía durar 3 meses para cumplir con las fechas establecidas, se extendió a 4 meses. El señor perdió el crédito y tuvo que presentar una nueva solicitud. Parte de los problemas estuvieron relacionados con la geografía del terreno, lo cual dificultó justificar la existencia de la propiedad. Además, dado que mamá clauss era poseedora y no propietaria, se requirió un aviso en el periódico durante 15 días, como requisito adicional de la ley, por si algún otro propietario deseaba presentarse a reclamar. Por último, la insistencia de mamá clauss, quien me llamaba al menos dos veces al día, y sus constantes llamadas a la curaduría (hasta tres veces al día), generaron cierta incomodidad.
Como consejo, siempre que se enfrenten a casos similares, es importante revisar los tiempos y calcular la duración del trámite. Además, volver a solicitar el crédito, ya sea a través del FNA o una entidad bancaria, puede implicar complicaciones legales que ni siquiera podemos imaginar.