Reconocimiento de Construcción en Bogotá: Legalice su Edificación Existente Sin Sanciones
El Reconocimiento de Construcción es el trámite legal para declarar y legalizar obras existentes en Bogotá construidas antes del 18 de julio de 2012 (5 años previos a la Ley 1848 de 2017). Evite multas de la Alcaldía Local, séllelos o demoliciones, y obtenga escrituras públicas reales cumpliendo con el POT vigente (Decreto 555) y la norma NSR-10.
- ✔ Legalización de construcciones preexistentes: Saneamiento de inmuebles edificados desde el año 2012 o anterior sin licencias originales.
- ✔ Estudio de vulnerabilidad NSR-10: Diagnóstico de seguridad sismorresistente firmado por ingenieros autorizados ante el COPNIA.
- ✔ Incremento del valor patrimonial: Habilite su inmueble para procesos de Propiedad Horizontal, créditos hipotecarios y ventas notariales sin trabas.
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¿Su edificación califica para Reconocimiento?
Para acogerse a este beneficio legal extraordinario en Bogotá, el predio debe cumplir con el siguiente hito de tiempo:
- Debe contar con pruebas técnicas o catastrales que demuestren la antigüedad de la obra.
- No debe estar ubicado en zonas de riesgo no mitigable (según conceptos de IDIGER) ni áreas de protección ambiental del POT.
El Costo de No Legalizar: ¿Por Qué la Falta de Reconocimiento Bloquea la Venta de su Propiedad?
Sin la Licencia de Reconocimiento, su escritura pública solo ampara el lote original y no los pisos construidos. Esto impide que las Notarías de Bogotá registren la venta real de la edificación, bloquea el desembolso de créditos hipotecarios y frena cualquier promesa de compraventa por falta de saneamiento de títulos.
1. El Bloqueo en Notaría e Instrumentos Públicos
Para efectos legales, su edificio de varios niveles "no existe" si solo figura como lote en el Certificado de Libertad y Tradición. Las notarías no pueden escriturar la venta de los apartamentos o pisos superiores si no cuenta con el acto administrativo de Reconocimiento debidamente registrado.
2. Rechazo Inmediato de Créditos Hipotecarios
Las entidades bancarias en Colombia no aprueban préstamos ni desembolsan leasing habitacional sobre inmuebles con discrepancias entre la realidad física y la jurídica. Si su comprador requiere financiación, el banco rechazará el estudio de títulos al constatar la ausencia de la licencia.
3. Alerta para Compradores: Exija la Licencia de Reconocimiento
Un comprador inteligente no arriesga su patrimonio. Adquirir un predio sin legalizar expone al nuevo dueño a problemas jurídicos heredados, limitaciones para remodelar y futuras actuaciones de control por parte de la Alcaldía Local. Exigir la Licencia de Reconocimiento es la única garantía de un negocio inmobiliario seguro y libre de contingencias.
4. Devaluación Comercial del Inmueble
No poder escriturar lo construido lo obliga a negociar su inmueble como un simple lote de terreno. Esto destruye el valor de su inversión, obligándole a castigar el precio de venta final y espantando a inversionistas de alto nivel que buscan activos 100% saneados.
¿Qué Incluye Nuestro Servicio de reconocimiento de construcción?
Nuestro servicio de Reconocimiento de Construcción unifica el levantamiento arquitectónico en sitio, el peritaje sismorresistente NSR-10 y el blindaje legal del predio. Desarrollamos el expediente técnico definitivo ante la Curaduría Urbana de Bogotá e incluimos el diseño de reforzamiento estructural sin costo adicional si la edificación existente no supera las pruebas de sismicidad.
1. Área de Arquitectura
Digitalizamos la realidad física de su edificación para que coincida milimétricamente con las exigencias del POT actual.
- Visita técnica en sitio: Inspección presencial y toma de medidas exhaustivas de la estructura existente por profesionales calificados.
- Plano de levantamiento: Elaboración del juego de planos arquitectónicos reales (plantas, fachadas y cortes) que detallan lo construido.
- Aval profesional: Firmas del arquitecto proyectista, matrícula profesional y certificación vigente expedida por el CPNAA.
2. Área de Ingeniería
Evaluamos la estabilidad estructural de su inmueble bajo los parámetros de seguridad exigidos por la NSR-10.
- Peritaje técnico estructural: Estudio de vulnerabilidad para dictaminar el comportamiento sísmico real de la edificación.
- Reforzamiento SIN COSTO: Si el peritaje resulta negativo, diseñamos los planos y memorias de reforzamiento estructural sin ningún cobro adicional.
- Garantía COPNIA: Memorias firmadas por ingenieros certificados, con tarjetas profesionales y certificados de vigencia al día.
3. Gestión y Área Legal
Consolidamos el soporte legal que exige la Curaduría Urbana para ratificar la preexistencia de la obra.
- Declaración de Antigüedad: Estructuración bajo gravedad de juramento del formato técnico que certifica que la obra es previa a julio de 2012.
- Diligenciamiento de radicado: Preparación de formularios oficiales (FUN), poderes notariales y recolección jurídica completa.
- Seguimiento de trámite: Representación legal ante la Curaduría hasta la resolución que reconoce la construcción para su posterior registro.
Línea de Tiempo del Trámite: De la Medición en Sitio a las Escrituras de su Edificación
El proceso de Reconocimiento de Construcción en Bogotá se ejecuta en 6 fases secuenciales, durando entre 22 a 26 semanas en promedio. La ruta legal inicia con un diagnóstico presencial y el peritaje estructural NSR-10, lo que blinda técnicamente la radicación ante la Curaduría Urbana seleccionada.
Fase 1: Firma de Contrato y Programación
Semana 0Formalización del servicio e inicio documental inmediato. Programamos la visita técnica del equipo a su inmueble y realizamos la primera auditoría del predial y certificados de tradición para trazar la ruta de legalización.
Fase 2: Visita, Toma de Medidas y Peritaje NSR-10
Semanas 1 a 3Realizamos el levantamiento arquitectónico detallado de la edificación en sitio y ejecutamos el peritaje de vulnerabilidad estructural. Si el análisis sismorresistente NSR-10 es desfavorable, diseñamos el reforzamiento necesario sin costo adicional para integrarlo al expediente.
Fase 3: Consolidación Jurídica y Radicación en Curaduría
Semana 4Estructuramos la declaración de antigüedad juramentada e ingresamos formalmente el expediente arquitectónico, estructural e histórico ante la Curaduría Urbana. Se efectúa el pago de expensas fijas para arrancar el estudio oficial.
Fase 4: Notificación del Acta de Observaciones
Semanas 8 a 10El Curador emite el Acta de Observaciones técnico-legales. Este documento detalla los requerimientos puntuales que la entidad solicita ajustar sobre el levantamiento o las memorias de vulnerabilidad para avanzar hacia la aprobación.
Fase 5: Ajustes y Radicación de Respuesta
Semanas 11 a 21Nuestro equipo realiza de forma minuciosa las correcciones solicitadas en planotería o memorias. Radicamos formalmente la respuesta estructural y jurídica para dar paso a la viabilidad definitiva.
Fase 6: Acto de Reconocimiento y Registro
Semanas 22 a 26Emisión de la resolución positiva de Reconocimiento por parte del Curador. Con este documento oficial y los planos debidamente sellados, el inmueble queda completamente saneado y listo para que usted proceda a registrar su edificación en la Notaría.
*Nota Legal: Las semanas proyectadas corresponden a los tiempos normativos de revisión de las Curadurías de Bogotá. Cualquier factor externo relacionado con demoras en la expedición de certificados fiscales o catastro por parte de entidades distritales podría modificar ligeramente el cronograma.
Lista de Verificación: Requisitos y Documentos para el Reconocimiento
El expediente para el Reconocimiento de una Edificación exige demostrar técnicamente su sismorresistencia y probar documentalmente su antigüedad previa a julio de 2012. En Arqcad estructuramos la carpeta técnico-legal completa, elaborando los planos de levantamiento obligatorios y el informe probatorio para su radicación exitosa en las Curadurías Urbanas de Bogotá.
1. Requisitos del Área Arquitectónica (Levantamiento de lo Existente)
- Planos de Reconocimiento Arquitectónico Mínimos: Juego completo de planos que debe contener de forma obligatoria la fachada exterior, mínimo dos (2) cortes técnicos (longitudinal y transversal), planos detallados de cada una de las plantas del inmueble, cuadro de áreas unificado y el rótulo normativo con los datos precisos del predio y del propietario.
- Plano de elementos no estructurales: Dibujo técnico que especifique divisiones, acabados y cargas muertas representativas de la edificación existente.
- Idoneidad profesional del equipo: Copia de las tarjetas profesionales vigentes del arquitecto proyectista y del constructor responsable.
- Acreditación legal y técnica: Certificados de vigencia profesional emitidos por el CPNAA, junto con los soportes de experiencia específica o estudios de posgrado del profesional responsable del levantamiento.
2. Requisitos del Área Estructural (Peritaje de Vulnerabilidad)
- Peritaje Técnico de Vulnerabilidad Estructural: Documento diagnóstico firmado por un ingeniero civil matriculado, que certifique si la estructura existente es segura y cumple con los requisitos de estabilidad de la norma NSR-10.
- Planos y Memorias de Reforzamiento (Si aplica): En caso de que el peritaje técnico sea desfavorable, se deben anexar los diseños, planos y memorias de cálculo de reforzamiento estructural (servicio incluido por Arqcad sin costo adicional).
- Idoneidad del Ingeniero Calculista: Copia de la tarjeta profesional del diseñador estructural / perito y su respectivo certificado de vigencia expedido por el COPNIA.
- Acreditación de experiencia: Certificaciones profesionales o títulos de posgrado del ingeniero estructural, que lo faculten legalmente ante la Curaduría para emitir dictámenes de vulnerabilidad sísmica.
3. Documentación Jurídica y Probatoria de Antigüedad
- Prueba de Antigüedad (Peritaje Fotográfico): Informe técnico elaborado por el arquitecto que recopila y analiza fotos de la edificación anteriores a julio de 2012. Estas imágenes pueden ser aportadas por el propietario o extraídas de bases de datos de internet (servicios de mapas históricos, aerofotografías o vistas de satélite). Este informe debe ir acompañado obligatoriamente por la certificación escrita bajo gravedad de juramento del constructor responsable que declare la fecha de terminación de la obra.
- Formulario Único Nacional (FUN): Diligenciado en su totalidad, seleccionando la opción de "Reconocimiento de la existencia de una edificación" y debidamente firmado por los titulares.
- Certificado de Libertad y Tradición: Copia del folio de matrícula inmobiliaria del lote, expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá con una vigencia no mayor a treinta (30) días.
- Soporte catastral y fiscal: Copia del certificado catastral vigente o del último recibo de pago del Impuesto Predial unificado del predio.
- Identificación oficial: Fotocopia legible de la cédula de ciudadanía del propietario o del representante legal (junto con el certificado de existencia de Cámara de Comercio si es persona jurídica).
- Poder especial: Documento autenticado ante Notaría Pública si el trámite se realiza mediante apoderado (Arqcad).
- Soportes históricos opcionales recomendados: Copia de las escrituras públicas que detallen los linderos del lote, plano de loteo oficial y planos de manzanas catastrales antiguas para acelerar el análisis de los peritos de la Curaduría.
- Obligatoriedad de Valla Amarilla: Una vez radicado el trámite, es obligatorio fijar en el predio la valla amarilla de advertencia a vecinos en un plazo máximo e improrrogable de cinco (5) días hábiles.
Reconocimiento vivienda
Los precios pueden variar según factores técnicos-
Hasta 3 pisos con este precio
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Su licencia de 4 a 5 meses
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Incluye estudio de suelos y cálculo estructural
Transparencia Financiera: Costos de Legalización y Honorarios de Reconocimiento
Nuestros honorarios para el Reconocimiento de una Edificación inician desde $5.900.000 COP para viviendas de hasta 100 m² (Estratos 1 y 2). Este valor cubre el levantamiento arquitectónico, el peritaje sismorresistente NSR-10 (incluyendo diseño de reforzamiento si aplica) y la representación jurídica, distribuyéndose en un flujo de caja de cuatro (4) hitos de pago.
Nota sobre Tasas de Curaduría e Impuestos Distritales:
Las expensas de la Curaduría Urbana y el Impuesto de Delineación de la Secretaría de Hacienda se liquidan de forma independiente a nuestros honorarios. Conozca todas las variables normativas actualizadas para el año 2026 en:
https://arqcad.co/precios-licencias-de-construccion-bogota-2026/Costos de Referencia: Legalización de Vivienda Residencial (< 100 m² - Estrato 1 o 2)
Esquema de Flujo de Caja en Cuatro Pasos
Se recauda al firmar el contrato. Financia el diagnóstico del POT, la auditoría de títulos y la estructuración jurídica inicial de su predio.
Se solicita al finalizar planos y estudios. Permite el ingreso formal del expediente técnico para iniciar la evaluación del Curador Urbano.
Se genera al recibir el acta de observaciones de la curaduría y radicar las correcciones técnicas requeridas para asegurar la aprobación.
Se cancela tras la viabilidad positiva. Es el requisito final para la entrega física de la resolución oficial y los planos sellados.
Preguntas Frecuentes (FAQ) - Licencia de reconocimiento en bogotá
1. ¿Por qué el tercer hito de pago (40%) se genera con el Acta de Observaciones?
Este pago se genera porque el Acta de Observaciones es la notificación oficial de que la Curaduría Urbana ha otorgado viabilidad técnica y legal a su proyecto. Si el proyecto fuera inviable por violar el POT o la NSR-10, la Curaduría lo rechazaría o archivaría de inmediato. Recibir el acta significa que el proyecto está virtualmente aprobado, y este hito financia el despliegue técnico de nuestro equipo de ingenieros y arquitectos para radicar los ajustes definitivos que garantizan la expedición de la licencia.
2. ¿Cuál es el tiempo de vigencia de una Licencia de Reconocimiento de Construcción y sus prórrogas?
El acto de Reconocimiento de Construcción en Bogotá tiene una vigencia de dos (2) años para ejecutar las obras de reforzamiento estructural si estas son requeridas. Este plazo puede prorrogarse por un (1) año adicional, o solicitarse una revalidación de dos (2) años ante la misma Curaduría Urbana con un costo fijo base de $1.559.373 COP (actualizado anualmente bajo el valor de la UVT).
3. ¿A quién y cómo se le pagan los impuestos de delineación y las tasas de la Curaduría?
Para garantizar total transparencia y seguridad jurídica, todos los impuestos y expensas se pagan directamente a las cuentas oficiales de la Curaduría Urbana y la Secretaría Distrital de Hacienda. Arqcad no recibe dinero por concepto de tasas públicas; nosotros le entregamos las facturas de radicación y los recibos oficiales emitidos por las entidades para que usted realice el pago directamente en los bancos autorizados.
4. ¿Se puede combinar el Reconocimiento de Construcción con el desenglobe o Propiedad Horizontal?
Sí, es completamente viable y altamente recomendado solicitar el Reconocimiento y la Propiedad Horizontal de forma simultánea en la Curaduría. Al unificar estos trámites, el Curador aprueba al tiempo los planos de levantamiento arquitectónico y los planos de división de zonas comunes y privadas. Esto le ahorrará meses de espera y costos elevados en la posterior escrituración notarial de sus apartamentos o locales.
5. ¿Cómo se demuestra técnicamente que la edificación fue construida antes de julio de 2012?
La antigüedad se demuestra mediante un peritaje técnico fotográfico histórico elaborado por Arqcad y la certificación escrita bajo juramento del constructor. Recopilamos fotos satelitales, registros de Google Street View antiguos, aerofotografías del IGAC o archivos del propietario anteriores a julio de 2012, consolidando la prueba reina que exige la ley para que la Curaduría apruebe el Reconocimiento.
6. ¿Qué sucede si el peritaje de vulnerabilidad NSR-10 arroja que mi edificación necesita reforzamiento?
Si su estructura no cumple con la norma sismorresistente NSR-10, Arqcad diseña las memorias y planos de reforzamiento estructural sin ningún costo adicional. A diferencia de otras firmas que cobran este servicio como un contrato aparte, nuestro equipo asume el cálculo técnico de la solución estructural para que la Curaduría apruebe su Reconocimiento de inmediato bajo la legalidad de la Ley de Vivienda Segura.
7. ¿Cuánto tiempo tengo para instalar la valla amarilla una vez radicado el proyecto?
Contenido del conmutador
8. ¿Puedo sacar la licencia de una casa o construcción antigua en Bogotá?
Sí, es totalmente viable mediante el trámite de Reconocimiento de Edificación. Para aplicar a esta modalidad específica, la normativa nacional (Ley 1848 de 2017) exige que la obra haya sido finalizada como mínimo tres o cinco años antes de la expedición de la ley; en la práctica, la construcción debe haberse terminado antes de julio de 2012. Si cumple con esta condición, nuestro estudio se encarga de elaborar los planos arquitectónicos reales, realizar el peritaje técnico de sismo resistencia obligatorio y radicar el expediente ante la Curaduría Urbana.
¿Tu edificación es posterior al año 2012? ¡No te preocupes! Si construiste después de esta fecha y la Alcaldía Local no te ha generado ningún requerimiento formal, estás a tiempo de gestionar tu propiedad con total tranquilidad. Para estos casos, el POT de Bogotá (Decreto 555) ofrece otras modalidades de licenciamiento —como licencias de modificación, adecuación o ampliación— que nos permiten normalizar y actualizar los planos de tu predio de forma 100% legal.
Te invitamos a seguir explorando nuestra pagina de servicio. o a dejarnos un mensaje para evaluar cuál es la alternativa técnica ideal para tu inmueble.
