Licencias
CONTENIDO
Tipos de licencias de construcción
Licencia de Obra nueva
Licencia de Obra Nueva
¿Qué es una Licencia de Obra Nueva? : Es la autorización legal obligatoria para adelantar una construcción nueva en un predio que no cuenta con ninguna edificación existente. Esta modalidad suele venir acompañada de la licencia de demolición total o parcial para eliminar de forma legal cualquier remanente, ruina o construcción previa en el lote. Al solicitarse como obra nueva, el 100% de la nueva estructura debe acogerse estrictamente a la normatividad técnica, urbanística y sismorresistente vigente en Bogotá.
Enfoque de Negocio: Dirigido a constructores, desarrolladores inmobiliarios e inversionistas con lotes vacíos (o predios por demoler) en Bogotá. Su principal riesgo es la pérdida de capital por diseñar proyectos sobredimensionados que violen las alturas, aislamientos o la edificabilidad permitida por el POT 555 («Bogotá Reverdece»), lo que resulta en rechazos en Curaduría y retrasos críticos en el inicio de obra.
Solución Técnica de Arqcad: Realizamos un análisis de prefactibilidad urbana mediante SINUPOT para determinar con precisión matemática la viabilidad del proyecto. Desarrollamos el diseño arquitectónico optimizando cada metro cuadrado vendible y coordinamos los estudios geotécnicos y estructurales bajo la norma NSR-10, garantizando un expediente blindado para una aprobación ágil ante las Curadurías Urbanas (1 a 5).
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Licencia de ampliación
Licencia de Ampliación
¿Qué es una Licencia de Ampliación? (Definición Técnica): Es la solicitud técnica que se realiza para incrementar el área construida de una edificación existente, ya sea mediante la adición de nuevos pisos en altura o a través de extensiones en el perímetro horizontal del proyecto. Un área ampliada se considera legalmente como construcción únicamente si está techada; de lo contrario, la intervención podría catalogarse bajo la modalidad de cerramiento. Esta solicitud suele tramitarse de forma conjunta con la modalidad de reforzamiento estructural u otras licencias complementarias, debido a que la ampliación solo es aplicable sobre estructuras que cuenten con una licencia urbanística previa aprobada o sobre edificaciones que hayan surtido un proceso de reconocimiento donde se desea agregar área adicional a lo ya existente bajo la norma NSR-10.
Enfoque de Negocio : Dirigido a propietarios, familias o inversionistas que buscan rentabilizar o expandir su inmueble aumentando el espacio habitable útil. Su principal temor es que la edificación actual no soporte el peso de los nuevos pisos o extensiones, provocando fallas estructurales graves, o que el proceso de reforzamiento estructural exigido por la Curaduría sea excesivamente costoso y desborde el presupuesto de la obra.
Solución Técnica de Arqcad: Evaluamos la estabilidad de la estructura existente mediante un pre-diagnóstico técnico. Diseñamos la ampliación respetando las normas de retrocesos y alturas del POT 555 y, en caso de ser necesario por la NSR-10, calculamos un sistema de reforzamiento estructural optimizado que minimice los costos de obra y garantice la aprobación sin contratiempos ante la Curaduría Urbana.
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Licencia de Adecuacion
Licencia de Adecuación
¿Qué es una Licencia de Adecuación?: Es la solicitud que se realiza para autorizar la modificación del uso que tiene una edificación formalmente aprobada; por ejemplo, para cambiar su destino de residencial a comercial, o de un uso comercial a un uso dotacional (salud, educación, servicios asistenciales, entre otros). Es importante destacar que este trámite puede incluir cambios arquitectónicos y reformas de distribución interna de los espacios y seguir clasificándose bajo la modalidad de adecuación, siempre y cuando no se incremente el área construida de la edificación ni se alteren sus elementos estructurales portantes.
Enfoque de Negocio: Dirigido a empresarios, comerciantes, inversionistas o propietarios que necesitan habilitar un inmueble existente para una nueva actividad económica en Bogotá. Su principal temor es realizar inversiones millonarias en adecuaciones físicas para su negocio y luego sufrir sellamientos por parte de la Alcaldía Local, multas o el rechazo de la Curaduría Urbana debido a incompatibilidades de la actividad con el uso del suelo permitido en el sector por el POT 555 («Bogotá Reverdece»).
Solución Técnica de Arqcad: Validamos la viabilidad del nuevo uso proyectado mediante un estudio normativo exhaustivo en el SINUPOT. Diseñamos la reforma arquitectónica interna garantizando el cumplimiento de las exigencias del Distrito en materia de accesibilidad universal, salidas de emergencia, iluminación y ventilación, asegurando una transición ágil, legal y libre de riesgos sancionatorios ante los entes de control.
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Licencia de modificación
Licencia de Modificación
¿Qué es una Licencia de Modificación?: Es la solicitud que se realiza cuando se desea hacer un cambio a la distribución arquitectónica del área construida de una edificación existente o de un proyecto en desarrollo con licencia vigente. Esta modalidad incluye intervenciones como cambiar la ubicación de puertas, mover o abrir nuevas ventanas, o demoler y levantar muros divisorios internos, siempre y cuando estas modificaciones no impliquen ninguna alteración a la estructura portante del edificio (columnas, vigas o muros de carga bajo la NSR-10) y se mantenga exactamente el mismo uso autorizado originalmente en el predio.
Enfoque de Negocio: Dirigido a constructoras, desarrolladores, administradores de copropiedades y propietarios de locales u oficinas que necesitan adaptar la distribución interna de sus espacios antes de entregar una obra o para recibir a un nuevo arrendatario. Su mayor riesgo es ejecutar modificaciones internas sin autorización legal, lo que puede provocar la paralización inmediata de la obra por parte de la Alcaldía Local, multas por inconsistencias con los planos aprobados en el expediente original y retrasos costosos en las entregas del proyecto.
Solución Técnica de Arqcad: Actualizamos los planos de su inmueble y gestionamos de manera ágil el trámite de modificación ante la Curaduría Urbana correspondiente. Garantizamos que la redistribución de espacios siga cumpliendo con los estándares obligatorios de iluminación, ventilación y áreas mínimas exigidos por el POT 555, asegurando que su obra avance con total tranquilidad y respaldo jurídico.
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Licencia de reconocimiento
Reconocimiento de Edificaciones Existentes
¿Qué es una Licencia de Reconocimiento? (Definición Técnica): Es el trámite legal que se solicita cuando se desea regularizar y legalizar una edificación existente que fue ejecutada sin contar con la respectiva licencia de construcción. Para acogerse a esta figura, la ley exige demostrar que la obra fue terminada como mínimo cinco (5) años antes de la entrada en vigencia de la Ley 1848 de 2017. Es fundamental tener en cuenta que si la construcción informal se realizó con posterioridad a esta fecha límite y nunca fue legalizada, el trámite no podrá realizarse por reconocimiento directo; en su lugar, deberá estructurarse bajo la modalidad de ampliación, obra nueva o la categoría técnica de licenciamiento que corresponda para sanear la situación jurídica del predio.
Enfoque de Negocio (Público Objetivo & Dolor): Dirigido a propietarios de viviendas, bodegas o locales comerciales en Bogotá que construyeron de manera informal y hoy se encuentran con su patrimonio congelado: no pueden vender mediante crédito hipotecario, declarar la construcción en la escritura pública, subdividir legalmente o solicitar préstamos bancarios porque la realidad física del predio no coincide con los registros oficiales catastrales. Su mayor temor es recibir una orden de demolición o multas de restitución del espacio impuestas por las Alcaldías Locales.
Solución Técnica de Arqcad: Nos encargamos de todo el proceso de regularización. Realizamos el levantamiento arquitectónico detallado del estado actual del inmueble y coordinamos el peritaje técnico de estabilidad estructural exigido por la NSR-10 para certificar que la edificación es segura y habitable. Elaboramos y radicamos el expediente completo ante la Curaduría Urbana para obtener el acto administrativo de reconocimiento que devuelva el valor comercial y legal a su propiedad.
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Licencia de demolición total o parcial
Licencia de Demolición (Total o Parcial)
¿Qué es una Licencia de Demolición?: Es la solicitud formal que se realiza para derribar de forma segura y planificada cualquier edificación existente, sin importar si esta se encuentra legalizada (con licencia previa) o no. Este trámite puede solicitarse en su totalidad o de manera parcial. En caso de ejecutarse una demolición total, la solicitud debe ir acompañada obligatoriamente de la modalidad de cerramiento, ya que la normatividad urbana de Bogotá prohíbe tramitar esta modalidad de forma aislada para evitar dejar lotes baldíos desprotegidos. Por otra parte, si se opta por una demolición parcial, el proyecto debe contemplar de forma conjunta un trámite de reconocimiento de la edificación existente (para legalizar la parte que queda en pie) o la modalidad de licenciamiento que corresponda según el caso específico.
Enfoque de Negocio: Dirigido a constructores, inversionistas y propietarios de predios obsoletos que necesitan despejar el terreno para dar paso a un nuevo desarrollo inmobiliario, o que requieren remover secciones específicas de un inmueble para una remodelación estructural. Su principal riesgo es iniciar obras de derribo sin autorización, lo que acarrea sellamientos inmediatos por parte de las Alcaldías Locales, multas millonarias por manejo inadecuado de Residuos de Construcción y Demolición (RCD), y demandas civiles de vecinos colindantes por afectaciones estructurales o vibraciones.
Solución Técnica de Arqcad: Estructuramos un plan técnico de demolición que mitiga riesgos colaterales en las edificaciones vecinas. Gestionamos de manera conjunta las licencias obligatorias de cerramiento o reconocimiento requeridas por la ley, y elaboramos la documentación técnica necesaria para el manejo de escombros bajo las directrices ambientales del Distrito, garantizando un proceso limpio, seguro y 100% legal ante la Curaduría Urbana.
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Licencia de cerramiento
Licencia de Cerramiento
¿Qué es una Licencia de Cerramiento? : Es la solicitud formal que se realiza cuando se desea delimitar físicamente el perímetro de un predio mediante una estructura de cerramiento permanente. Bajo la normativa vigente en Bogotá (POT 555), los cerramientos solo están permitidos dentro de los límites de la propiedad privada, quedando estrictamente prohibida su instalación sobre las áreas de antejardín. Adicionalmente, el diseño debe cumplir especificaciones técnicas muy rigurosas: las secciones colindantes que van contra predios vecinos pueden construirse como muros sólidos completos, mientras que los tramos visibles desde el espacio exterior deben contar con un zócalo inferior macizo de máximo 60 cm de altura, coronado por un elemento superior de al menos 1.2 metros de altura que garantice un mínimo del 90% de transparencia visual.
Enfoque de Negocio: Dirigido a propietarios de lotes urbanizables, bodegas, terrenos comerciales o industriales en Bogotá que necesitan proteger su propiedad privada de invasiones, vertidos ilegales de escombros o problemas de seguridad. Su principal riesgo es levantar un cerramiento de manera informal que viole las normas de retrocesos o el porcentaje obligatorio de transparencia de fachada, lo que genera órdenes inmediatas de demolición por parte de la Alcaldía Local y multas severas por ocupar o afectar visualmente el espacio público.
Solución Técnica de Arqcad: Realizamos el levantamiento de linderos preciso para asegurar que el cerramiento se implante estrictamente dentro del predio privado. Diseñamos la estructura aplicando con exactitud matemática los parámetros exigidos por Planeación Distrital (zócalo de 60 cm y reja o elemento traslúcido de 1.2 m con 90% de visibilidad), asegurando un trámite rápido, seguro y libre de glosas ante la Curaduría Urbana.
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Licencia de reforzamiento estructural
Licencia de Reforzamiento Estructural
¿Qué es una Licencia de Reforzamiento Estructural? (Definición Técnica): Es la solicitud formal que se realiza cuando una edificación existente no cumple con las exigencias de seguridad y estabilidad sismorresistente de la norma NSR-10, o cuando el propietario decide mejorar la capacidad portante de su inmueble de manera voluntaria. Comúnmente, esta modalidad se tramita de forma conjunta con el proceso de reconocimiento de edificaciones, debido a que un alto porcentaje de los predios antiguos en Bogotá se construyeron de manera empírica y no cumplen con las políticas sísmicas vigentes. Asimismo, es un requisito técnico obligatorio al solicitar ampliaciones u otras modalidades de licenciamiento que impliquen la adición de nuevas cargas, sobrepesos o modificaciones severas a la estructura original.
Enfoque de Negocio: Dirigido a propietarios de inmuebles antiguos, inversionistas que compran predios para remodelar, y desarrolladores que necesitan legalizar o ampliar edificaciones existentes en Bogotá. Su principal temor es el riesgo de colapso, los sobrecostos catastróficos derivados de un diseño de ingeniería sobredimensionado (sobre-diseño), y la parálisis del trámite en Curaduría Urbana si las memorias de cálculo no demuestran de manera rigurosa la estabilidad del edificio bajo las exigencias de la NSR-10.
Solución Técnica de Arqcad: Desarrollamos estudios de vulnerabilidad sísmica y modelación estructural avanzada para diagnosticar con precisión el comportamiento real de la edificación. Diseñamos un plan de reforzamiento estructural óptimo y costo-eficiente que minimiza el uso de materiales invasivos y reduce las demoliciones en obra. Garantizamos que el proyecto cumpla con los estándares de la NSR-10 y logre la aprobación definitiva ante la Curaduría sin encarecer su presupuesto de construcción.
Información Detallada y Requisitos: Guía completa sobre Licencia de Reforzamiento Estructural en Bogotá (Próximamente)
Licencia de Subdivisión y reloteo
Puede también conocerse por el nombre des englobe, consiste en el proceso de dividir un lote en dos o varios lotes mas pequeños, siempre y cuando se cumpla con los requisitos mínimos de área que exige la curaduría urbana.
Reparación locativa
El concepto de reparación locativa se expide cuando se quiere hacer una reparación menor o mantenimiento general, este concepto incluye, cambio de pisos, mantenimiento de carpintería, cambio de tuberías entre otros.
Planos de propiedad Horizontal
Propiedad Horizontal y Planos de Alinderamiento
¿Qué es la Actuación de Propiedad Horizontal?: Es un paso técnico y legal esencial dentro del proceso de constitución del régimen de propiedad horizontal en un inmueble. A través de este trámite, la Curaduría Urbana revisa y aprueba formalmente los planos de alinderamiento, los cuales determinan con absoluta precisión milimétrica de dónde a dónde corresponden los linderos de las unidades privadas (apartamentos, locales, oficinas o bodegas) y cuáles pertenecen a las zonas comunes del proyecto. Una vez expedido el acto administrativo aprobatorio por el curador, estos planos y el cuadro de áreas definitivo se llevan a una notaría pública para protocolizar y registrar formalmente la minuta de propiedad horizontal en la correspondiente escritura pública.
Enfoque de Negocio: Dirigido a constructores, inversionistas y desarrolladores inmobiliarios que han finalizado o están ejecutando un proyecto multifamiliar, comercial o mixto en Bogotá y necesitan desenglobar el predio para generar las matrículas inmobiliarias independientes. Su mayor riesgo es presentar planos con inconsistencias métricas o de linderos, lo que provoca el rechazo del expediente en Curaduría o trabas jurídicas en la Notaría y la Oficina de Registro, congelando las escrituraciones, retrasando la entrega a los compradores y frenando el flujo de caja del proyecto.
Solución Técnica de Arqcad: Estructuramos y dibujamos los planos de alinderamiento, fachadas y cortes de propiedad horizontal en estricta concordancia con la Ley 675 de 2001 y las exigencias de las Curadurías Urbanas de Bogotá. Cuadramos de manera exacta los metros cuadrados construidos y libres, asegurando que el expediente técnico sea impecable para que la aprobación, el trámite notarial y el desenglobe final se ejecuten de forma fluida y sin reprocesos.
Información Detallada y Requisitos: Guía completa sobre Propiedad Horizontal en Bogotá (Próximamente)
Incorporación, corrección de linderos y actualización
Estos trámites se realizan directamente en catastro, los cuales ante la entidad son totalmente gratuitos, no obstante se necesitan planos topográficos, levantamientos arquitectónicos y tomas de medida en terreno que requerirán los conocimientos de un profesional con experiencia.
Desenglobes, Englobes
Los desenglobes hacen referencia a dividir un lote en dos o mas lotes mas pequeños, este trámite se puede adelantar ante catastro o se puede hacer ante la curaduría urbana cuyo caso se hará una subdivisión.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el SINUPOT y por qué es el primer paso antes de diseñar en Bogotá?
El SINUPOT es el Sistema de Información de la Norma Urbana de Bogotá y es obligatorio consultarlo para determinar qué actividades comerciales y alturas están permitidas en su predio. A través de este portal cruzamos los datos catastrales de su lote con el POT 555 para asegurar que su diseño arquitectónico cumpla con la edificabilidad y retrocesos de ley antes de gastar en planos definitivos.
¿A qué sanciones me expongo si construyo o remodelo sin licencia en Bogotá?
Las multas por construir sin licencia en Bogotá oscilan entre los 5 y los 25 salarios mínimos por metro cuadrado intervenido, acompañadas de la orden de demolición de la obra. La Ley 1801 (Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana) faculta a las Alcaldías Locales para suspender obras de forma inmediata y sellar temporal o definitivamente el predio.
¿Cuándo es obligatorio presentar un estudio de suelos y diseño estructural bajo NSR-10?
Toda obra nueva, ampliación o modificación que altere la estructura de un inmueble requiere obligatoriamente un estudio de suelos y memorias de cálculo estructural firmadas por ingenieros civiles con matrícula COPNIA vigente. Solo las construcciones clasificadas bajo el título E de la NSR-10 (casas de uno y dos pisos con especificaciones de muros confinados muy estrictas) tienen simplificaciones de cálculo, aunque el estudio geotécnico sigue siendo altamente recomendado en los suelos arcillosos de Bogotá.
¿Qué es el concepto de riesgo del IDIGER y en qué casos afecta mi licencia?
El IDIGER emite conceptos técnicos de riesgo por remoción en masa, inundación o subsidencia que condicionan la expedición de licencias en zonas de ladera o rondas de río en Bogotá. Si el SINUPOT arroja que su predio está en zona de amenaza media o alta, la Curaduría Urbana exigirá un estudio detallado de amenaza y riesgo avalado por el IDIGER antes de aprobar el proyecto.
¿Cuánto tiempo demora el trámite de una licencia de construcción en las Curadurías de Bogotá?
El trámite legal en Curaduría Urbana toma entre 45 y 90 días hábiles una vez el proyecto es radicado en debida forma, dependiendo de la complejidad de la modalidad. No obstante, la etapa previa de diseño, estudio de suelos y estructuración del expediente técnico a cargo de Arqcad suele requerir de 30 a 45 días adicionales de planificación.
